En bref : Vous avez voté contre une décision en assemblée générale — ou vous étiez absent ? Vous disposez d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour saisir le tribunal judiciaire. Passé ce délai, la décision devient définitive, même si elle est illégale.

Sommaire

·        1. Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?

·        2. Quel est le délai pour agir ?

·        3. Comment le délai est-il calculé ?

·        4. Quels sont les motifs de contestation valables ?

·        5. Quelle est la procédure à suivre ?

·        6. Quelles sont les conséquences d'une annulation ?

·        7. Existe-t-il des exceptions à ce délai de deux mois ?

·        8. FAQ

1. Qui peut contester une décision d'assemblée générale ?

L'article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété délimite strictement le cercle des personnes habilitées à contester.

Peuvent agir en contestation :

·        Les copropriétaires opposants : ceux qui ont voté contre la résolution lors de l'assemblée générale.

·        Les copropriétaires défaillants : ceux qui n'étaient ni présents ni représentés à l'assemblée.

À retenir : Un copropriétaire qui a voté « pour » une résolution ne peut en principe pas la contester ensuite. La seule exception reconnue par la jurisprudence est le dol (manœuvre frauduleuse) : si son consentement a été vicié par une tromperie, le recours reste ouvert même pour un votant favorable.

2. Quel est le délai pour agir ?

Le délai est fixé à deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale. Ce délai est posé par l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

Attention : il s'agit d'un délai de forclusion, et non d'un délai de prescription.

Cela signifie concrètement :

·        Une lettre de réclamation au syndic, une démarche amiable, une consultation d'un conciliateur de justice : rien de tout cela n'arrête le délai.

·        Seule l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire interrompt définitivement ce délai.

3. Comment le délai est-il calculé ?

Le point de départ du délai de contestation

Depuis le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, la notification par voie électronique est devenue le principe (article 64 du décret du 17 mars 1967). La notification par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) reste possible uniquement si le copropriétaire en a fait la demande expresse.

Pour la notification par LRAR, le délai de deux mois commence à courir le lendemain du jour de la première présentation de la lettre au domicile du destinataire — que celle-ci ait été retirée ou non.

Exemple concret : L'assemblée générale se tient le 15 janvier. Le syndic notifie le procès-verbal par LRAR. La première présentation au domicile du copropriétaire a lieu le 8 février. Le délai de contestation expire le 8 avril à minuit.

Une règle sévère mais constante

La Cour de cassation a confirmé à plusieurs reprises que le fait de ne pas retirer son courrier recommandé ne suspend pas le délai. La jurisprudence est ferme : le délai court dès la première présentation, indépendamment du comportement du destinataire.

4. Quels sont les motifs de contestation valables ?

Il est possible de contester soit une ou plusieurs résolutions, soit l'assemblée générale dans son intégralité.

Vices de forme affectant la convocation

·        Délai de convocation insuffisant (moins de 21 jours avant la date de l'AG, sauf urgence)

·        Ordre du jour incomplet ou trompeur

·        Documents obligatoires non joints à la convocation (devis, contrats…)

Irrégularités de procédure

·        Non-respect des règles de majorité (simple, absolue, double majorité, unanimité)

·        Votes sur des questions absentes de l'ordre du jour

·        Participation irrégulière d'un copropriétaire

5. Quelle est la procédure à suivre ?

Étape 1 — Consulter un avocat sans délai

La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire pour ce type de contentieux. Au vu du délai de deux mois, il est impératif de consulter rapidement.

Étape 2 — Rassembler les pièces

·        La convocation à l'assemblée générale et les documents annexés

·        Le procès-verbal de l'assemblée générale

·        La preuve de votre qualité de copropriétaire opposant ou défaillant

·        Tout document justifiant l'irrégularité invoquée

Étape 3 — Délivrer l'assignation

L'assignation doit être délivrée au syndicat des copropriétaires — et non au syndic personnellement. Le tribunal compétent est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble (article 42-10 du décret du 17 mars 1967). L'assignation doit impérativement être délivrée par acte d'huissier dans le délai de deux mois.

Étape 4 — Le déroulement de l'instance

Lors de la première audience de mise en état, le juge fixe un calendrier d'échange de conclusions et de pièces entre les parties. La procédure peut durer plusieurs mois, voire plus d'un an selon la complexité du dossier.

6. Quelles sont les conséquences d'une annulation ?

Si le tribunal fait droit à l'action en contestation :

·        La résolution annulée (ou l'intégralité de l'assemblée) est réputée n'avoir jamais existé, avec un effet rétroactif.

·        Si des travaux avaient débuté, ils doivent s'arrêter.

·        Le syndic doit convoquer une nouvelle assemblée générale pour régulariser la situation.

En 2025, la Cour de cassation a précisé qu'en cas d'annulation du mandat du syndic dans le cadre d'une annulation d'assemblée générale, le syndic doit restituer les honoraires perçus au titre de la période annulée.

Important : Une décision annulée peut être remise au vote lors d'une nouvelle assemblée générale, à condition que les irrégularités ayant conduit à l'annulation soient corrigées.

7. Exceptions au délai de deux mois

Le délai de forclusion de l'article 42 souffre de quelques exceptions reconnues par la jurisprudence :

·        Absence du texte de l'article 42 : Si le texte intégral de l'article 42 n'est pas reproduit dans la notification du PV, le délai ne court pas (Cass. 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-23.552).

·        Introduction d’une clause réputée non écrite dans le règlement de copropriété : lorsqu’une résolution d’assemblée générale a pour effet d’introduire une clause réputée non écrite dans le règlement de copropriété, l’action visant à faire retrancher cette clause du règlement peut être exercée au-delà du délai de deux mois.

8. FAQ

Q. Puis-je contester une seule résolution sans remettre en cause toute l'assemblée ?

R. Oui. Il est tout à fait possible de demander l'annulation d'une résolution spécifique (par exemple, l'approbation d'un marché de travaux) tout en laissant les autres décisions de l'assemblée intactes.

Q. Dois-je envoyer une mise en demeure au syndic avant d'assigner ?

R. Ce n'est pas une obligation légale. Toutefois, une mise en demeure préalable peut s'avérer utile pour clarifier votre position. Elle ne suspend pas le délai.

Q. Le délai de deux mois s'applique-t-il aux locataires ?

R. Non. Seuls les copropriétaires (opposants ou défaillants) sont habilités à exercer le recours en annulation.

Q. Que se passe-t-il si le syndic ne notifie pas le procès-verbal dans le délai d'un mois ?

R. Le délai de contestation de deux mois ne commence à courir qu'à compter de la notification effective. Un retard du syndic dans l'envoi du procès-verbal peut ainsi décaler le point de départ du délai.

Sources

·        Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, article 42 (Légifrance)

·        Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, articles 64 et 64-1, modifiés par le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025

·        Cour de cassation, 3e civ., 28 janvier 2015, n° 13-23.552

Cet article a un caractère informatif général. Il ne constitue pas un conseil juridique. Pour analyser votre situation personnelle, prenez rendez-vous.