Faut-il une autorisation préalable ? À qui s’adresser ? Quelle majorité obtenir ? Autant de questions que les copropriétaires se posent régulièrement avant d’entreprendre des travaux.

Voici un état des lieux des règles applicables en matière de travaux – communs et privatifs – au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.

Les travaux privatifs à l’initiative du copropriétaire

🛠️Travaux privatifs concernant exclusivement les parties privatives du copropriétaire

Les travaux réalisés par un copropriétaire qui concernent uniquement ses parties privatives ne nécessitent aucune autorisation.

C’est le cas, par exemple, lorsqu’il s’agit de repeindre un mur, de remplacer un carrelage ou de rénover une salle de bain.

📌 Bon à savoir : Avant d’entreprendre des travaux, il est indispensable de consulter le règlement de copropriété, seul document qui permet de savoir si les travaux envisagés relèvent bien des parties privatives.

🚪Travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble

Certains aménagements peuvent affecter la structure de l’immeuble ou son apparence, notamment lorsqu’il s’agit d’abattre un mur porteur, de modifier les fenêtres de son appartement, ou de fixer un bloc de climatisation en façade.

Dans ce cas, une autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires est nécessaire.

Pour ce faire, le copropriétaire doit :

1. Adresser une demande au syndic,

2. Joindre un dossier de travaux détaillé,

3. Demander à ce que le projet soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Majorité requise : majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), c’est-à-dire la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires présents, représentés ou absents.

📌 Bon à savoir : l’obtention d’une autorisation administrative ne dispense pas le copropriétaire de solliciter l’accord de l’assemblée générale. De la même manière, une autorisation de la copropriété ne remplace pas les autorisations administratives requises. Les deux démarches sont indépendantes et complémentaires.

Le copropriétaire qui décide de réaliser ce type de travaux sans autorisation s’expose à une procédure diligentée par le syndicat des propriétaires visant la remise en état forcée des parties communes.

📌 Bon à savoir : le copropriétaire peut demander la ratification a posteriori de travaux déjà réalisés afin de régulariser la situation. La procédure est identique à celle d’une demande préalable : il faut faire inscrire sa demande à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en joignant un dossier technique détaillé. En revanche, si l’assemblée refuse la régularisation, le copropriétaire sera tenu de remettre les lieux en état initial.

Les travaux sur les parties communes à l’initiative du syndicat des copropriétaires

🧹Les petits travaux de gestion courante

Les interventions légères telles qu’un changement d’ampoules, de petites réparations sur l’ascenseur ou la chaudière font partie de la gestion courante.

Ces dépenses sont déjà prévues dans le budget annuel de la copropriété et ne nécessitent pas de vote spécifique.

🔧Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble

Il s’agit des travaux d’entretien et de réparation qui ne modifient ni la structure, ni l’équipement, ni l’usage de l’immeuble.

C’est le cas, par exemple, de la remise en peinture ou la réfection d’une cage d’escalier, d’un ravalement de façade, encore de la dératisation des parties communes.

Majorité requise : majorité simple (article 24 de la loi du 10 juillet 1965), c’est-à-dire la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires présents et représentés lors de l’assemblée générale.

Ce type de travaux vise à moderniser ou améliorer les équipements existants.

Il s’agit par exemple de l’installation d’un ascenseur, d’un adoucisseur ou surpresseur d’eau ou encore d’un système de surveillance avec vigile et maître-chien.

Majorité requise : majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), c’est-à-dire la majorité des voix de l’ensemble des copropriétaires (présents, représentés ou absents).

⚖️ Travaux modifiant les droits des copropriétaires

Certains travaux ont une conséquence directe sur les droits individuels, comme une modification de la répartition des charges ou de l’usage des parties privatives.

Quelques exemples : lorsque l’assemblée vote des travaux communs entrainant la diminution notable de la luminosité de certains lots, la décision d’abattre des arbres qui constituent l’accessoire indispensable de certaines parties privatives.

Majorité requise : Unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), c’est-à-dire l’accord de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents.

Vous avez un projet de travaux et des interrogations sur les démarches à suivre ? Me Camille DOS SANTOS vous accompagne et vous conseille à chaque étape.