Copropriété sans syndic : que faire, quels risques, comment en désigner un ?

Non, une copropriété ne peut pas rester sans syndic : la loi du 10 juillet 1965 en impose un. Lorsque le mandat arrive à échéance sans successeur, le syndicat des copropriétaires n’a plus de représentant légal et sa situation peut vite se dégrader. Voici comment en sortir, par quelle procédure, et ce que cela change pour la vente d’un lot.

En bref : quatre voies, selon la situation.

1. Un copropriétaire convoque lui-même une assemblée générale pour nommer un syndic.

2. À défaut de convocation, le président du tribunal judiciaire désigne un administrateur provisoire, sur requête. Il est chargé de convoquer l’assemblée.

3. Si l’assemblée convoquée n’a pas pu nommer de syndic, le président du tribunal judiciaire en désigne un : c’est le syndic judiciaire.

4. Si les finances sont gravement compromises, le juge peut désigner un administrateur provisoire au titre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Une copropriété est-elle obligée d’avoir un syndic ?

Oui. L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale et que « leur exécution est confiée à un syndic, placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical ».

Le syndicat des copropriétaires a la personnalité civile (article 14 de la loi), mais il agit par l’intermédiaire de son syndic, qui est son représentant légal. Sans syndic, il ne peut donc ni signer de contrat ni agir en justice.

Le syndic n’est pas forcément un professionnel. La loi admet aussi le syndic bénévole, c’est-à-dire un copropriétaire, et le syndic coopératif, dont les fonctions sont exercées par le conseil syndical (article 17-1).

Comment une copropriété se retrouve-t-elle sans syndic ?

Deux situations reviennent le plus souvent.

• Le mandat expire sans renouvellement ni successeur. L’assemblée est en principe convoquée par le syndic. Si personne ne convoque l’assemblée appelée à désigner un syndic, la copropriété reste sans syndic. Il en va de même après une démission.

• L’assemblée convoquée pour nommer un syndic n’y parvient pas. Aucun candidat ne se présente, ou aucun n’obtient la majorité requise.

Quels sont les risques d’une copropriété sans syndic ?

La loi ne prévoit pas de sanction directe, mais les conséquences pratiques sont lourdes et s’aggravent avec le temps.

• Plus de représentant légal. Aucun contrat ne peut être signé et aucune action en justice engagée au nom du syndicat. Un tiers créancier, par exemple une entreprise impayée, peut lui-même demander au juge de faire désigner un syndic.

• Une trésorerie qui s’épuise. Les appels de fonds ne sont plus émis et les charges impayées ne sont plus recouvrées, alors que les factures continuent d’arriver. Personne n’est habilité à gérer le compte bancaire du syndicat.

• Un risque d’assurance. Le contrat d’assurance de l’immeuble est souscrit au nom du syndicat : sans syndic, personne ne peut le renouveler ni déclarer un sinistre dans les formes.

• Des travaux à l’arrêt. Un cas particulièrement délicat est celui des travaux votés mais jamais lancés. Le syndic est chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée (article 18 de la loi). Lorsque son mandat s’achève sans que les travaux aient été engagés et sans successeur, la copropriété cumule deux problèmes : plus de représentant légal, et des décisions restées lettre morte.

• Des ventes bloquées. L’état daté, indispensable à la vente d’un lot, ne peut pas être établi (voir ci-dessous).

Si la situation financière devient gravement compromise, le juge peut aller jusqu’à désigner un administrateur provisoire au titre de l’article 29-1 de la loi, dont la rémunération pèse sur la copropriété.

Que faire si ma copropriété n’a pas de syndic ?

L’article 17 de la loi de 1965 organise une échelle de solutions. Le choix de la bonne procédure dépend de la situation : la mauvaise saisine fait perdre du temps à une copropriété qui n’en a pas.

1. Convoquer soi-même l’assemblée générale (article 17, alinéa 4). Tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée aux fins de nommer un syndic, lorsque le syndicat en est dépourvu. Cette voie est fermée si l’absence de syndic résulte d’un échec de désignation lors d’une assemblée convoquée à cet effet : le juge doit alors être saisi (étape 3).

2. À défaut de convocation : l’administrateur provisoire (article 17, alinéa 4). Le président du tribunal judiciaire, statuant sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire. Il est notamment chargé de convoquer l’assemblée en vue de la désignation d’un syndic. La requête est présentée par avocat.

3. Si l’assemblée n’a pas pu nommer de syndic : le syndic judiciaire (article 17, alinéa 3). Le président du tribunal judiciaire désigne le syndic, saisi par un ou plusieurs copropriétaires, le maire ou le président de l’intercommunalité compétente en matière d’habitat. Ce syndic administre la copropriété dans les conditions des articles 18 à 18-2 de la loi.

4. Si les finances sont gravement compromises : l’administrateur provisoire de l’article 29-1. Il peut être désigné lorsque l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou que le syndicat ne peut plus assurer la conservation de l’immeuble. La demande émane notamment de copropriétaires représentant au moins 15 % des voix, du maire ou du préfet, et le parquet doit en être informé.

Convoquer l’assemblée : l’ordre du jour

L’assemblée convoquée par un copropriétaire a pour seul objet de désigner un syndic. L’ordre du jour tient en peu de points :

• la désignation du syndic et l’approbation de son contrat, votées ensemble à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires ;

• un point distinct par candidat si plusieurs syndics sont proposés, chacun avec son projet de contrat.

La convocation doit parvenir aux copropriétaires au moins 21 jours avant la réunion. Elle précise le lieu, la date et l’heure, et le projet de contrat de syndic y est joint, établi selon le contrat type. Un formulaire de vote par correspondance doit l’accompagner. La mise en concurrence de plusieurs contrats incombe au conseil syndical lorsqu’il en existe un.

Cette assemblée ne traite pas des comptes, de la trésorerie ni des travaux. Ces sujets seront à reprendre avec le nouveau syndic.

Les deux obstacles les plus fréquents

• Réunir les coordonnées de tous les copropriétaires. La convocation doit être adressée à chacun, ce qui suppose de disposer d’une liste à jour.

• La crainte d’engager sa responsabilité. Beaucoup de copropriétaires hésitent à convoquer eux-mêmes. La requête en administrateur provisoire, ouverte à tout intéressé, permet de confier la convocation à un tiers désigné par le juge.

Peut-on vendre un bien en copropriété sans syndic ?

En pratique, la vente se heurte à un obstacle : l’état daté, obligatoire pour vendre un lot de copropriété, ne peut être établi que par le syndic.

Ce document décrit la situation financière du lot vis-à-vis de la copropriété. Il est demandé au syndic par le notaire ou par le vendeur. Sans syndic, le notaire ne peut pas rassembler les pièces nécessaires à l’acte de vente.

Les notaires indiquent toutefois que l’absence de syndic n’empêche pas de signer une promesse de vente. Ils recommandent d’y prévoir une condition suspensive : la désignation d’un syndic par l’assemblée. Cette analyse figure dans une publication de la Chambre des notaires de la Gironde datant de 2019 : le notaire en charge du dossier reste le meilleur interlocuteur pour valider la solution retenue.

Le plus sûr, pour un vendeur, est donc de faire désigner un syndic avant de signer l’acte définitif. Le délai de convocation d’une assemblée (21 jours au minimum) ou celui d’une requête devant le juge doit être intégré au calendrier de la vente.

Être accompagné pour sortir d’une copropriété sans syndic

Avocate au Barreau de Strasbourg, j’interviens régulièrement dans ces situations : choix de la procédure, rédaction de l’ordre du jour et de la convocation, requête devant le président du tribunal judiciaire. N’attendez pas que la trésorerie soit épuisée pour agir.

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