Les impayés de loyers constituent l’un des litiges les plus fréquents entre bailleurs et locataires. Avant d’en arriver à une expulsion, la loi impose une procédure rigoureuse et encadrée, que le bailleur doit respecter à chaque étape.

Voici un guide complet des démarches à suivre pour recouvrer les loyers dus ou, en dernier recours, obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. 

Étape 1 : Réagir dès le premier impayé

Dès le premier mois d’impayé, il est essentiel de réagir rapidement.

Commencez par un contact amiable avec le locataire : un appel ou un courrier simple peut suffire s’il s’agit d’un oubli ponctuel ou d’une difficulté passagère.

Si le dialogue échoue, il est recommandé d’adresser une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Objectif : rappeler le montant de la dette, exiger le paiement dans un délai court (8 à 15 jours) et signaler qu’à défaut, une procédure judiciaire pourra être engagée.

Étape 2 : Le commandement de payer (via huissier)

Si le locataire ne régularise pas la situation, la prochaine étape est d’adresser un commandement de payer délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier).

Ce document officiel :

• doit mentionner le montant exact des sommes dues ;

• rappelle la clause résolutoire prévue dans le bail ;

• accorde au locataire un délai de six mois pour s’acquitter de sa dette, depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dite « anti-squat ». 

 Ce délai de 6 mois ne s’applique qu’aux baux conclus après le 23 juillet 2023 a (deux mois pour les baux d’habitation conclus antérieurement au 27 juillet 2023). Les baux déjà en cours à cette date restent, en principe, soumis au régime des deux mois jusqu’à renouvellement ou tacite reconduction.

Pendant ce délai :

• le locataire peut régler sa dette ou saisir le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ;

• le bailleur ne peut pas encore demander l’expulsion.

Cette étape est obligatoire si le bail contient une clause résolutoire. Sans ce commandement, la résiliation du bail ne peut être prononcée.

Étape 3 : La saisine du juge des contentieux de la protection

Si, à l’expiration du délai accordé par le commandement de payer, le locataire n’a pas réglé les loyers dus, le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection (tribunal du lieu de situation du logement).

Le juge est compétent pour :

• constater la résiliation du bail (en cas de clause résolutoire dans le bail) ou la prononcer judiciairement ;

• ordonner le paiement des arriérés de loyer et le paiement d’indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux;

• éventuellement accorder des délais de paiement au locataire, dans la limite de trois ans.

La procédure nécessite généralement l’assistance d’un avocat, surtout en cas de contestation du locataire.

Étape 4 : L’expulsion du locataire

Une fois la décision judiciaire rendue, si le juge a ordonné la résiliation du bail et l’expulsion, le bailleur doit respecter certaines formalités afin d’obtenir l’expulsion effective du locataire.

1. Le commissaire de justice signifie le jugement au locataire. Celui-ci dispose d’un délai d’un mois pour faire appel.

2. Le jugement bénéficiant de l’exécution provisoire, un commandement de quitter les lieux est délivré par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors d’un délai de deux mois pour partir volontairement.

3. En cas de refus, le commissaire de justice peut demander le concours de la force publique auprès de la préfecture.

L’expulsion ne peut toutefois pas avoir lieu pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions).

Étape 5 : Le recouvrement des loyers impayés

L’expulsion ne met pas fin à la dette. Le bailleur peut :

• demander la saisie sur compte bancaire ou sur salaire ;

• faire inscrire une hypothèque judiciaire si le locataire est propriétaire d’un bien ;

• engager une procédure de recouvrement par voie d’exécution.

  
  

Le conseil de Maître Camille DOS SANTOS :

Avant toute action, il est important de vérifier les clauses du bail, notamment la présence d’une clause résolutoire et la régularité des démarches déjà entreprises.

L’intervention de l’Avocat permet de :

• rédiger les mises en demeure et coordonner la procédure avec le commissaire de justice ;

• représenter le bailleur devant le juge ;

• négocier un échelonnement de la dette ou une sortie amiable pour éviter l’expulsion.