Introduction

Un chantier va démarrer. Peut-être une construction neuve, une extension, des travaux de voirie. Le maître d'ouvrage sait que les riverains vont surveiller, et que la moindre fissure apparue dans l'immeuble voisin pourrait lui être imputée — même si elle existait bien avant le premier coup de pioche.

Pour se prémunir contre ce risque, il existe une procédure judiciaire méconnue du grand public mais très utilisée par les professionnels de la construction : le référé préventif. Elle protège celui qui construit, mais aussi — et c'est moins connu — les voisins et les copropriétés riveraines.

Qu'est-ce que le référé préventif ?

Le référé préventif est une procédure fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile. Elle permet à toute personne justifiant d'un intérêt légitime de saisir le juge des référés, avant tout litige, afin de faire ordonner des mesures d'instruction conservatoires.

En matière de construction, cela se traduit concrètement par la désignation d'un expert judiciaire chargé de deux missions : établir un état des lieux contradictoire du bâti existant avant le début des travaux, puis surveiller le déroulement du chantier.

Ce document devient la référence en cas de litige ultérieur. Tout désordre constaté après le début des travaux sera apprécié au regard de cet état initial.

Qui initie le référé préventif ?

En pratique, ce sont principalement deux types d'acteurs qui y ont recours :

Les grandes entreprises et opérateurs de réseau — certains acteurs intervenant sur des chantiers de voirie ou d'infrastructure lancent systématiquement des référés préventifs, car ils interviennent à proximité de nombreux immeubles et anticipent le risque de réclamations.

Les particuliers qui construisent — un propriétaire qui fait édifier une maison ou réalise une extension importante en zone dense peut également initier cette procédure pour se protéger des réclamations de ses voisins.

En pratique, les syndicats de copropriétaires interviennent dans ce type de procédure en tant que voisins du chantier, appelés à la procédure par le maître d'ouvrage.

Quel intérêt pour les voisins et les copropriétés ?

Lorsqu'un référé préventif est lancé par un maître d'ouvrage, les propriétaires riverains et les syndicats de copropriétaires voisins sont appelés à la procédure. Ils ont tout intérêt à y participer activement — et à se faire représenter par un avocat.

L'expert judiciaire va documenter l'état de leur bien avant les travaux. Si des désordres apparaissent pendant ou après le chantier — fissures, affaissements, infiltrations — ce rapport contradictoire leur permettra de démontrer que ces dégâts sont postérieurs au chantier et imputables à celui-ci.

Sans ce document, la preuve est beaucoup plus difficile à établir. Avec lui, le voisin dispose d'un point de départ incontestable.

C'est pourquoi, lorsqu'un syndicat de copropriétaires reçoit une assignation en référé préventif de la part d'un maître d'ouvrage voisin, il ne doit pas la traiter comme une simple formalité. Constituer avocat à ce stade, c'est sécuriser les droits de la copropriété pour l'avenir.

Comment se déroule la procédure ?

Le maître d'ouvrage saisit le juge des référés du tribunal judiciaire compétent par voie d'assignation. Le juge examine la demande et, s'il reconnaît le motif légitime, désigne un expert judiciaire.

L'expert convoque l'ensemble des parties — maître d'ouvrage, propriétaires riverains, syndicats de copropriétaires, entreprises intervenantes — pour un état des lieux contradictoire. Il décrit précisément l'état du bâti : fissures existantes, état des façades, des fondations, des réseaux.

Pendant le chantier, l'expert peut effectuer des visites de suivi. En cas de désordre apparu en cours de chantier, il en dresse le constat immédiatement, ce qui évite toute contestation sur la date d'apparition.

FAQ — Référé préventif en construction

Le référé préventif peut-il bloquer un chantier ?

Non. La procédure n'a pas pour objet de suspendre les travaux. Son objectif est exclusivement probatoire : documenter, constater, suivre. Elle ne se substitue pas à d'éventuelles actions en responsabilité qui interviendraient ultérieurement.

Qui supporte les frais de l'expertise ?

Les frais sont en principe avancés par le demandeur — le maître d'ouvrage. Ils peuvent être récupérés sur le responsable des dommages si un litige est ensuite engagé au fond. Une assurance protection juridique peut également les prendre en charge, côté voisin.

Le syndicat des copropriétaires doit-il constituer avocat quand il est appelé à la procédure ?

La réponse dépend du stade de la procédure. Devant le juge des référés, qui statue sur la désignation de l'expert, la représentation par avocat est obligatoire. En revanche, lors des opérations d'expertise elles-mêmes, les parties peuvent se défendre seules — aucune obligation ne les contraint à se faire représenter.

Pour autant, la présence d'un avocat lors des opérations d'expertise est fortement recommandée. Il facilitera le dialogue avec l'expert, veillera à ce que les observations de la copropriété soient correctement consignées dans le rapport, et sera en mesure de conseiller utilement en cas de désordre ou de litige survenant en cours de chantier.

Quelle est la différence avec un constat d'huissier ?

Le constat d'huissier est un acte unilatéral, sans caractère contradictoire. Le référé préventif est une procédure judiciaire : l'expert est nommé par le juge, toutes les parties sont convoquées, et le rapport a une valeur probatoire nettement supérieure devant les juridictions.

Vous êtes syndic ou conseil syndical et vous avez reçu une assignation en référé préventif ? Vous êtes maître d'ouvrage et vous souhaitez sécuriser votre chantier ? N'attendez pas pour consulter.

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